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旭辉旗下永升生活服务持电饭煲美食续跌破发行价 增值服务成未来业绩增长关

  近两年,房企掀起分拆物业上市的热潮,旭辉集团旗下永升生活服务(01995.HK)也于近期在港交所主板敲钟上市。

  上市首日,永升生活服务低开1.7%,报1.75元,其后一度跌至1.65元,最多跌7.3%,午后仅反弹1.1%,高见1.8元,最终收报1.78元,与招股价1.78元持平,市值近27亿元。截至12月21日,永升生活服务报收1.72元/股。

  据《投资者报》记者统计,永升生活服务是2018年内继雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业之后第5家在香港上市的物业公司,也是目前港股资本市场上的第11家物业公司。易居研究院研究总监严跃进认为,频繁赴港上市体现了当前此类市场较好的发展机会。

  赴港上市

  记者注意到,永升生活服务成立于2002年,原先于2017年4月在新三板挂牌,简称“永升物业”。不过在新三板挂牌不足一年,永升物业就在2018年3月9日终止挂牌,后于今年8月永升物业向港交所提交招股书,改名为“永升生活服务集团”,12月17日永升生活服务正式在港交所敲钟。

  在业内人士看来,永升生活服务转为赴港上市,在于通过新三板获得的融资比较有限。choice数据显示,永升物业在新三板挂牌期间仅有过一次融资,2017年8月18日,永升物业以5.18元/股的价格发行2000股,共募资1036万元。

  易居智库研究中心研究总监严跃进表示,上市应该说反映了一种趋势,即当前房地产的存量市场正成为很多企业投资的重点,也说明很多企业需要通过上市来获取资金。58安居客首席分析师张波则认为,当前房企旗下的物业板块依旧处于抢地盘阶段,对资金需求日益增多。

  此外,旭辉控股主席及永升生活服务执行董事兼董事局主席林中敲钟现场对媒体表示,港股上市有助于永升生活服务未来对接国际化机会,并可通过香港资本平台,实现快速发展。

  永升生活服务(01995)12月4日-12月7日招股,发行3.8亿股,其中90%为国际配售,10%为公开发售,另有15%超额配股权,筹资金额最高达7.904亿港元。永升生活服务总裁周洪斌近日在媒体沟通会上表示,此次募资金额约55%用于寻求战略性收购及投资机会,约26%用于利用最新的互联网及信息技术并建立智能社区,约9%用于开发一站式服务社区平台及集团的“悦生活”在线服务平台,以及约10%用作一般企业用途及营运资金。

  实际上,在赴港之前,永升生活的初衷是在A股上市,2017年10月27日,永升物业开启A股上市辅导工作。对于从拟A股转为赴港,严跃进表示,物业公司与地产企业关联较大,A股市场管控比较严厉,相对来说港股市场此类管控相对是少一点。“此前碧桂园物业公司上市也面临失败,其实也是因为A股市场管控是比较严厉的”,严跃进说道。

  据《投资者报》记者统计,包括永升生活服务在内,目前共有11家物业公司赴港上市,截至12月21日收盘,市值最高的是碧桂园服务,其市值为309.5亿。

  毛利率待提升

  近日,在媒体沟通会上,总裁周洪斌明确了永升生活服务的盈利模式,包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2018年上半年,三项业务收入占比分别为68.4%、19.3%及12.3%。

  可以看到的是,永升生活服务普遍呈向好趋势,包括净利润在不断上升,物业在管面积不断增加,逐渐减少对母公司旭辉集团的依赖。choice数据显示,永升生活服务2015-2017年净利润分别为1556.2万元、3360万元、7644.2万元。2018年上半年永升生活服务净利润为1.98亿元。

  另一方面,永升生活服务方面给出的一组数据显示,2015年至2018年上半年,来自旭辉集团及其关联方的收益占据总收益的40.2%、32.8%、20.3%及17.9%。

  此外,在管面积方面,2015年-2017年,永升服务在管面积分别为977.6万平方米、1612.2万平方米、2647.9万平方米,近三年复合增长率为64.5%。截至2018年6月30日在管面积约为3210万平方米,目前位居行业前20。

  不过,相对于其他上市物业公司的规模,永升生活服务仍有很大发展空间。据公开资料显示,截至2018年上半年,雅生活在管物业面积达1.09亿平方米,碧桂园服务在管收费物业面积达1.4亿平方米,新城悦在管面积达约3700万平方米。

  总裁周洪斌表示,物业行业将迎来规模集中发展的3-5年,永升生活服务也关注拓展机会。一个细节是,永升生活服务在进一步扩大业务规模及市场份额方面,由之前的双轮驱动变为四轮驱动,除了依赖母公司旭辉集团之外,还通过竞标方式获取更多第三方项目,与物业开发商合作以及收购投资。据称,此次上市募资总额的55%将用于收购投资。

  不过,总裁周洪斌在12月19日的媒体沟通会上对《投资者报》记者表示针对规模暂时未设目标。“上不封顶,不设上限”,周洪斌说道。

  一个不可忽视的事实是,与行业内其他上市物业公司相比,永升生活服务的毛利率略低于同行。数据显示,永升生活服务的毛利率由2015年的16.1%增长至2017年的25.2%,而今年上半年,雅生活服务、彩生活的毛利率分别为36.31%、35.27%。

  对此,永升生活服务总裁周洪斌对包括《投资者报》在内的媒体表示,永升生活服务的毛利率水平属于相对合理的空间。周洪斌认为,毛利率应该分开来看,一个是基础物业的毛利率,另一个是社区增值服务毛利率。周洪斌认为,基础物业服务毛利率在15%-20%之间是合理的,但提升空间有限,而社区增值服务毛利率增长空间能达到60%以上。

  值得提及的是,此前在新三板挂牌之际,永升生活服务还曾想大力拓展社区教育、社区医疗、社区金融等增值服务,目前这些业务内容已被砍掉。周洪斌坦言,物业不是什么都能做的,而应有所为有所不为。“像社区金融和社区教育并不是完全放弃,我们可以选择与成熟的垂直服务商合作去推动”,周洪斌进一步表示。